卖掉京沪一个房产，能否来日本趟平？

有个邻居昨天问我，说看见网上说一个人卖了上海一套房子，在日本买了一栋大楼，移民到了日本，靠租金过上了趟平的生活。他问我这个事有可能吗？我们今天就讨论一下这个事，靠不靠谱。

这里边涉及到两个问题。第一，投资日本房产的租金收益是多少。第二，光靠买房能不能移民日本。

首先，先说北京或上海市区的一房产，卖出个一千万的价格，不为过。所以假设这个人卖完房，手里有1千万，拿出800万在日本买房子。他靠收房租能收多少呢？我取一个不高不低的数吧，假设他投资的房产的租金净回报率是5%，那么他靠收房租，能收到40万人民币，相当于800万日元。这个收入，在日本确实也是很不错收入了，能过得挺舒服。这个是属实的。虽然投资日本房产根据类别地段等等因素，回报和风险是并存的，但是5%在当下仍然是个非常正常的、客观的数字，既没有夸大，也没有谦虚。关于日本房产回报率的实际情况和计算方法，我先挖个坑，以后做专题聊这个事。

第二，光靠买房能不能移民日本。日本没有像欧洲一些国家，有购房移民的政策，叫黄金居留签证。日本对外国人买房，没有限制，也都是永久产权，土地和建筑物都是永久属于你的。但是，成为日本的房东，和能不能移民日本，几乎没有任何关系。因为以商业手段入境日本的政策，目前只有经营管理签证，或者是高度人才签证里三个分支里高级版的经营管理分支。所以，它的重点还是你得有经营管理的活动。你可以在日本注册一个公司，然后用公司来持有房产，产生了一年800万日元的租金收益，但这不是你在经营管理上取得的收益，而是你作为房东的租金收益，它虽然使你的公司账面上看起来很不错，但是它没有正面的解题。这种情况下，一般你要有一个实际上的业务来经营，再加上这些租金收入，那就非常漂亮了。所以，在满足经营管理活动的情况下，你持有资产并且产生良性的资产收益，这是锦上添花。

你可能会抬杠，你说你把你自己买的大楼挂到房中介租出去，然后每个月去抄抄电表收收房租，就难道还不叫管理吗？这种角色确实不是管理，而是包租公和包租婆的日常。

那什么情况下，房产收益能够被视为经营管理活动呢？比如，你做一个物业公司来管理你的房产，或者你经营一个酒店或民宿，哪怕你管理的物业或经营的酒店，都不是你的房产，这都是属于经营活动。那么问题就来了，不管是管理房产的管理会社，还是酒店或民宿的运营公司，你都要在你的公司名下取得相应的执照的。所以，一个商业地产，我以了解最多的酒店和民宿行业来说吧，它有三方：一是业主，二是运营方，三是管理方。这三种身份是独立的，你可以既是业主，也是运营方，又是管理方，这三方完全是三个公司也是有可能。这个话题我再挖个坑，回头专门做一期来解释。